Durée du crédit immobilier et taux d’endettement : quelles actualités pour votre projet immobilier ?

Tout au long de l’année 2021, le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) avait encouragé les banques à revoir leurs modalités en matière de crédits immobiliers. Le principal objectif était de règlementer et d’encadrer les conditions d’octroi dans une Europe en pleine sortie de crise, lorsque le marché de l’immobilier traversait une situation difficile.

Résultats des pourparlers : les recommandations de l’autorité chargée de surveiller le système financier sont devenues des règles obligatoires depuis le 1er janvier 2022. Ces nouvelles dispositions apportent des modifications, notamment au niveau de la durée et des taux d’endettement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ces nouvelles dispositions.

Les modifications de la durée d’endettement

La première disposition imposée par le HCSF, composé entre autres de la Banque Centrale française et du ministère de l’Économie, concerne la durée d’endettement. En d’autres termes, la durée d’un emprunt immobilier.

La durée d’endettement maximum a été fixée à 25 ans dans la majorité des cas. Toutefois, il existe une exception à cette règle qui fait passer la durée maximale de 25 ans à 27 ans. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de crédits destinés à :

• l’achat ou la construction d’un bien immobilier neuf ;
• l’acquisition d’un ancien bien immobilier qui nécessite d’importants travaux de rénovation. Sur ce type de crédit, il faut toutefois que le coût des travaux représente plus de 25% de la totalité du crédit.

Les modifications du taux d’effort et des mensualités

À la suite des recommandations du HCSF, la valeur maximale du taux d’effort a également été révisée. Ce changement a forcément un impact au niveau des mensualités.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2022, les mensualités relatives aux crédits immobiliers ne peuvent pas représenter plus de 35% du montant du revenu de l’emprunteur (contre 33% auparavant). Le coût de l’assurance de prêt de l’emprunteur est également intégré dans le calcul de la valeur maximale.

Le taux d’intérêt maximum autorisé

Pour rappel, le taux d’intérêt maximum correspond au taux d’usure. Celui-ci est défini par la loi comme : « le taux maximal que les banques peuvent appliquer en matière de crédit ». La fixation de ce taux est donc encadrée par la loi et plus précisément, par les dispositions mentionnées dans l’article L.314-6 du Code de la consommation.

Pour établir le taux d’intérêt maximum, la Banque Centrale de France établit la moyenne des taux accordés par les banques au cours du dernier trimestre. La valeur trouvée est ensuite augmentée d’un tiers, ce qui correspond au taux d’intérêt maximum.

En septembre 2021, ce taux était de :

• 2,47% pour les crédits immobiliers de moins de 10 ans ;
• 2,44% pour les crédits allant de 10 ans à 19 ans ;
• 2,48% pour les crédits de 20 ans et plus ;
• 2,93% pour un prêt relais.

Pour le mois de juillet de cette année 2022, ce taux est de :

• 2,60% pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans ;
• 2,60% pour les crédits immobiliers de 10 ans à 19 ans ;
• 2,57% pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus ;
• 2,99% pour un prêt relais.

Les exceptions possibles aux nouvelles dispositions

Le HCSF donne aux établissements de crédit la possibilité de déroger à certaines de ces nouvelles dispositions et dans certaines conditions. Il s’agit des dispositions qui concernent la durée maximale d’endettement et le taux d’effort.

Dans la pratique, les banques peuvent déroger aux règles prescrites par le HCSF sur 20% des nouveaux crédits, chaque trimestre. Toutefois, cette dérogation ne peut pas être appliquée aux crédits suivants :

• crédits relais ;
• rachats et regroupement de crédits ;
• renégociations.

Par ailleurs, sur la totalité des crédits qui bénéficieront de cette dérogation, deux obligations :

• 80% doivent concerner les acquéreurs d’une résidence principale ;
• 30% doivent concerner les primo-accédants.

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